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民泊を開業するには

民泊

民泊とは、マンションや一軒家等に宿泊料金を支払い、旅行者を宿泊させることです。

Airbnb(エアービーアンドビー)というサイトで、空き物件を貸したい人(ホスト)と部屋を借りたい旅行者(ゲスト)とをインターネットでつなぐサービスがあり、世界的に利用されているサイトです。

日本でも海外からの旅行客が増え、ホテルが足りない状況もありかなり利用されています。ほとんどの民泊はインターネットで個人と個人でやり取りして家やマンションを貸し借りしています。

民泊は、ホテルに宿泊するよりも安く、ホテルの予約が取れなくても民泊は予約が取れる場合が多いので、人気が高まっています。

空き物件を貸す人も、立地によっては普通に賃貸で貸すよりも収益が多くなるので、民泊を始める方は増えています。
しかし、許可を取得しないで民泊を始める方が多く問題になっています。

大阪市では2016年12月31日までは6泊7日以上宿泊しなければなりませんでしたが、2017年1月から2泊3日以上でよくなりました。

特区民泊とは

外国人観光客の増加によって、大阪市内のホテルや旅館の客室稼働率が上昇しています。
その一方で、無許可営業の民泊が多くなっています。 民泊を無許可でも営業するのは、普通に賃貸で貸すより利益があることと、許可を取得するのにいろいろな要件があり、それらの要件をクリアするのが困難であったり、多額の費用が掛かる場合が多いからです。

国は、指定した国家戦略特別区域において、平成26年5月1日に大阪市域全域が区域指定を受けました。
この特区において実施することができる事業の一つに外国人滞在施設経営事業があり、賃貸借契約に基づく施設の使用期間や提供する役務等、国家戦略特別区域法施行令第12条で定める要件に該当するものは、大阪市長が認定することにより、安全性・衛生面に配慮した滞在施設を提供する環境を整備するため、旅館業法の特例を活用します。

旅行者を宿泊させるのに、衛生面や消防関係の安全面などはしっかりしないといけないということです。
民泊は、年間180日しか宿泊させてはいけませんが、特区民泊では、180日の年間宿泊日数の上限がありません。

国家戦略特区とは

国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例、いわゆる特区民泊は平成28年1月に全国で初めて東京都大田区が開始しました。 特区民泊は大阪府、及び大阪市でも取組みが開始され、各方面の関心も高まっています。
外国人滞在施設として、許可を取得するには英語や中国語など、海外からの観光客にもわかるように室内の案内やホームページも外国語で作成する必要があります。 宿泊者を外国人に限定する必要はなく、日本人も宿泊することができます。 ただし、外国人旅行者の滞在に適したものであることを求められています。

国家戦略特別区域及び旅館業法の概要

国家戦略特別区域法(外国人滞在施設経営事業) 旅館業法(簡易宿所)
概要 一定の要件を満たす特区内の施設を、賃貸借契約に基づき市条例で定めた期間(6泊7日)以上、外国人旅客に提供するもの 宿泊する場所を多人数で共用する構造および設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業
認定(許可)の対象 建屋ごとに事業者認定が必要(マンションの空室の活用を想定) 施設許可(施設ごとの許可が必要)
宿泊者の範囲 外国人を基本とする(外国語を用いた案内などの役務が必要) 規定なし
利用手続き 賃貸借契約及びこれに付随する契約が必要。滞在者名簿を作成 宿泊者名簿を作成
宿泊日数 6泊7日以上(市条例で規定) 規定なし。一泊から営業可
居室(客室)の面積 25㎡以上(施工例) 33㎡以上。ただし宿泊者数が10人未満の場合、3.3㎡に該当宿泊者の数を乗じて得た面積以上(施工例)
居室(客室)の構造設備
〔国家戦略特別区域法施工例で規定されているものを掲載〕
①出入り口及び窓に鍵
②居室と他の居室、廊下などとの境は壁造り
③適当な換気、採光、証明、防湿、排水、冷房及び暖房の設備
④台所、浴室、便所及び洗面設備
⑤寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のための器具又は設備、清掃器具
①同左(施工例)
②同左(施工例)
③冷房設備は規定なし
③その他は同左(施工例)
④台所は規定なし
④浴室、便所及び洗面設備は客室設置でなくても可能(施工例)
⑤規定なし
帳場(フロント)の有無 不必要(映像確認等で可)
居室の鍵の受け渡しは、対面が望ましい
必要。ただし客室面積が33㎡未満の場合、玄関帳場の代替機能設備設置、善良な風俗の保持及び緊急時対応体制設備あれば不必要(市条例未施工)
営業方式 1グループに貸し出し 相部屋
建築基準法の用途
(マンション、アパートの場合)
共同住宅、寄宿舎として適用 旅館、ホテルとして適用(100㎡未満適用なし)
居室(客室)の維持管理 ・滞在者が行う
使用開始時には認定事業者が清潔な居室を提供(施工例)
・営業者が行う
常に清潔にする(市条例)
報告、立ち入り権限 報告聴取権限(法)、立ち入り権限(市条例) 両権限ともあり(法)

特区民泊が可能な地域

2017年1月現在で特区民泊が認められている地域は

東京都大田区
大阪府(豊中市、吹田市、高槻市、枚方市、東大阪市、松原市、堺市以外の地域)
大阪市
北九州市(1月から)
※福岡市や新潟市でも特区民泊ができると思われる方が多いですが、現在の所はできません。

国家戦略特区に指定されても自動的に特区民泊が可能になるのではなく、国・地方公共団体・民間の三者から組織される国家戦略特別区域会議で民泊の区域計画が作成され、条例等が整備されることによってはじめて可能になります。

1月から2泊3日からの特区民泊ができるようになるのは
大阪市
北九州市
の2つだけです。

また大阪「市」だけで大阪「府」で2泊3日から可能になったわけではないことに注意してください。

簡易宿所

旅館業には4種類あります。

ホテル営業

 洋式客室が主体の宿泊施設。レストランや食堂で食事を提供できる宿泊施設で、ビジネスホテルなどが該当します。

旅館営業

 和式客室が主体の宿泊施設で、温泉旅館などが該当します。

簡易宿所営業

 客室を多数人で共用する宿泊施設で、ユースホステルやカプセルホテルなどが該当します。

下宿営業

 一月以上の期間を単位とする、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業。

簡易宿所営業は民泊とは違い、元々ある旅館業法の種類です。
簡易宿所営業も、外国人観光客の増加に伴い、規制緩和が進んでいます。

簡易宿所と民泊どちらの許可が取りやすいのか、検討する必要がある場合もあります。
許可申請につきましては、具体的な平面図を準備して保健所環境衛生監視課に相談する必要があります。
詳細な規定は市区町村によって異なります。

下記のことを事前に確認して保健所や消防署に相談しましょう。

施設の敷地の周囲110m以内に学校、保育所、公園等がないか?
施設の延べ床面積はどのくらいか?
建築基準法に基づく検査済証はあるか?
使用用途は何か?
客室数は?
フロントはどこに置くか?
トイレの数、洗面の数は?
マンションの場合、賃貸借契約又は管理規約に違反していないか?

 

大阪市の民泊は2泊3日以上の宿泊をする必要がりますが、簡易宿所は、2泊3日以上という規制はありませんので、1泊2日からの利用も可能です。

宿所の許可を取るためには、原則として建物の用途が簡易宿泊所でなければなりません。
建物の用途がそれ以外の場合には、用途変更の手続きが原則必要となりますが、例外的に簡易宿所に使用する床面積が100平方メートル以下であればこの手続は不要です。

Airbnbとは

Airbnb(エアビーアンドビー)は、一般のマンションや一軒家等を旅行者等に貸し出す人向けのウェブサイトです。
世界192カ国の33,000の都市で80万以上の宿を提供しています。2008年8月に設立された、 アメリカのサンフランシスコに本社があるAirbnbにより運営されていて、日本法人のAirbnb Japanが日本に2014年に設立されました。



ホテルではなく、自宅の個室や3LDKの1部屋、マンション、別荘や一戸建ての物件等の一般の方が持っている物件や空き部屋に宿泊することで、普通のホテルとは違う滞在ができます。 物件を決める際は、今までに宿泊した方の口コミをみたり、部屋を貸し出している人(ホスト)のプロフィールを見て決めることができるので安心です。泊まりたい物件が決まったら、宿泊希望日を指定して、予約をするだけです。

宿泊価格はホテルよりも安い

ホテルは、訪日外国人の増加により宿泊価格が上昇しています。 京都では、普通のビジネスホテルでも、高い日は1泊3万円くらいする日もあります。 Airbnbは、ホテルよりも安く泊まることができます。 Airbnbで登録されている部屋には、マンションや一軒家があり、家族や友達で滞在できます。

シェアルーム

シェアルームを予約すると、共有スペースだけでなく、寝室もすべて誰かと共用になります。新しい友だちをつくって、お金もセーブしたい、柔軟な旅行者にぴったり。

個室

プライバシーのあるスペースが欲しいが、宿泊費を安くしたいかたにオススメです。個室を予約すると、寝室は自分専用になります。キッチンやリビングでは他の旅行者と仲良くなったり、旅の情報交換ができます。

まるまる貸切

現在は、簡易宿所はシェアルームや個室での許可も可能ですが、民泊の許可はまるまる貸し切りのパターンになります。 一軒家やアパートを全部独り占めできるので、家の主になった気分で、晩ごはんにも腕を奮うことができます。自宅と思ってきれいに使うマナーもお忘れなく。

予約方法

ホテルの予約方法は一般的には楽天トラベルやExpediaなどの宿泊予約サイトからインターネットで予約する方法、宿泊施設に電話して予約する方法、当日ホテルのフロントで当日予約する方法があります。 Airbnbの予約方法は、Airbnbのサイトから予約します。 支払い方法としては、クレジットカードやpaypal支払いになります。 最近は、簡易宿所や民泊の許可を取得したマンションや一軒家を取り扱う宿泊予約サイトも増えてきています。 やはり、違法に運営されている民泊は掲載されないということですね。
一休バケーションレンタル

チェックイン方法

ホテルはフロントで宿泊手続きを行い部屋の鍵をもらいます。 Airbnbから予約した民泊の場合はフロントがないので、郵便ポストに鍵を入れておいて受け取ってもらうことが一般的です。 ホストによっては手渡しで鍵を渡すパターンもありますし、手渡しを義務づけている自治体もあります。

ホストとの交流

Airbnbのシェアルームと個室タイプは、ホストと一緒に滞在するため、現地の方と一緒の日本の生活を宿泊体験できる場合もあります。 ホストと一緒にご飯を食べたり、近くの観光スポットを案内してくれたりと、普通のホテルに宿泊していたら体験できないことや、出会いがあります。 無料で旅行者を宿泊させるカウチサーフィンというサイトがあります。 カウチサーフィンでも、かなり豪華な部屋に泊まらせてもらえたり、無料で食事の提供をしてくれるところもあります。 ただし、安全面が心配という方が多いですので、airbnbほどは使われていません。

Flipkey
このサイトは、トリップアドバイザーが運営しているものです。 トリップアドバイザーは世界的に人気の口コミサイトで、様々な観光地の情報や行った人の感想を見ることができます。 サイトの作りも似ています。

Roomorama
このサイトもairbnbと同じように部屋や家を借りることができるサイトになっています。 Airbnbと同様に登録してホストとゲストになることができます。 サイトの作りもそっくりに作られていて、アメリカ、ヨーロッパを中心に探すことができます。

Wimdu
こちらはイギリス発祥の開いている部屋を貸すことができるairbnbと同じシステムのサイトで、現在東京でも30万件が登録されています。 サイトの作りもスタイリッシュで、言語や値段も自分の好きに選ぶことができます。

HomeAway
このサイトの特徴は、アジアに特化していることです。 もともとシンガポールで作られた会社で、アジアの観光地とオーストラリアでの短期滞在先を探すのに適しています。 また、日本語でサイトを確認することができます。

OneFineStay
こちらのサイトも同じように空き家をホストが貸してゲストがそれを借りることができるサイトです。 大きな特徴は、おしゃれでスタイリッシュな高級感漂うお部屋ばかり紹介してあることです。 お値段もそれなりに高くなりますがホテルに泊まるよりも現地の生活に近い暮らしを体験することができます。

マンションでの民泊

通常、マンション管理組合の管理規約には民泊に関する記載はありません。
分譲マンションで民泊を運営する部屋があると、不動産の価値が下がるので、反対だという人が多くなり、規約の変更も難しいと思います。 入れ替わり立ち替わり見ず知らずの外国人が頻繁に出入りしますので、オートロックマンションでも、セキュリティの意味が薄れてしまいます。
許可を受けていない違法民泊も現状では多く、騒音やゴミ捨てのマナーの悪さなどからほかの住民ともめるケースもあります。 部屋を貸す人にとっては、宿泊者が借りた部屋で、何をされるかわからないのが一番の問題です。 Airbnbなどを利用した民泊で問題とされるのが、周辺住民から見たこともない人が、入れ替わり立ち替わりで知らない人が出入りしているのは、集合住宅ではよく思わないでしょう。

賃貸物件は、賃貸借契約書に転貸禁止と書かれているのが普通で、賃貸で民泊をするとトラブルになります。 しかも、マンションの共用部分は、区分所有者の共有持分ですから、民泊の利用者に使われることに抵抗ある人がいて当然です。

高級タワーマンションも、富裕層の旅行者に人気がありますが、許可を取得するための管理規約で民泊がで来るように変更することは難しいでしょう。 Airbnbへの登録を、管理規約で禁止しているマンションも出てきています。 周辺住民から役所への通報も増えてきていますし、取り締まりも厳しくなっています。

まだ、許可を取得していない方は、民泊又は簡易宿所の許可を出来るだけ早く取得するようにおすすめ致します。 面倒な手続きは、ヘリテージ行政書士事務所にお任せください。 まずは、電話にて状況をお聞かせください。

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